Ieri MENTELOCALE ha presentato le seguenti 9 osservazioni alla variante del compartone e al relativo Progetto Urbano di Coordinamento adottati con deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009:1 – MANCATA MOTIVAZIONE INTERESSE PUBBLICO
La deliberazione C.C. n.36/2009 non motiva adeguatamente l’interesse pubblico che deriverebbe dall’adozione della variante specifica alle “Norme di attuazione del P.R.G.”.
A questo proposito, la delibera C.C. n.36/2009 si limita ad una generica constatazione: “Constatato, per i motivi suesposti, l’interesse pubblico derivante dalla variante in oggetto”.
In realtà, dai “motivi suesposti” si evince soprattutto che l’adozione della variante con la modifica del parametro di conversione tra superficie costruibile e superficie fondiaria è motivata da un prevalente interesse del soggetto privato attuatore del comparto C2-4.
Viene infatti esplicitamente rilevata “la necessità, nella formazione del Progetto Urbano di Coordinamento, di intervenire su previsioni di carattere normativo, in conformità con la delibera di Consiglio Comunale n.13 del 29.01.2008 “Approvazione linee guida per l’attuazione del Comparto C2-4”, dei contenuti già previsti nel vigente P.R.G., per introdurre modificazioni legate ad esigenze e opportunità successivamente emerse in relazione al processo di progettazione del P.U.C., anche in relazione del nuovo quadro negoziale intrattenuto con il soggetto attuatore degli interventi”.
Dagli ulteriori rilievi della deliberazione si evince che la variante viene adottata per andare incontro ad una precisa richiesta del soggetto attuatore dell’intervento.
Si rileva inoltre che l’approvazione del P.U.C. avverrà “solo con l’approvazione della relativa variante al P.R.G. di cui al presente atto”.
Del resto, la stessa richiamata previsione del P.U.C. di trasferire “circa ulteriori 4.900 mq di SC della potenzialità edificatoria riservata per interventi pubblici da comprendere nelle nuove previsioni del P.S.C. in corso di adozione e nei successivi P.O.C.” non contribuisce certamente a fornire una motivazione dell’interesse pubblico derivante dall’adozione della variante in parola.
Nella delibera C.C. n.36/2009 non vengono esplicitate le ragioni alla base dell’adozione della variante specifica alle norme di attuazione del P.R.G. che consentano di comprendere in che modo l’interesse pubblico sia stato tutelato.
Le uniche ragioni addotte fanno capire che l’interesse tutelato e favorito in prevalenza è quello del soggetto privato. Addirittura, è stato allegato alla deliberazione C.C. n.36/2009 il volantino distribuito da alcuni soci della Nuova San Giovanni s.r.l. nella serata del consiglio comunale del 7 aprile scorso (all. “I”). Ma la motivazione della variante, naturalmente, non può fondarsi esclusivamente su queste ragioni, pena l’indebito prevalere dell’interesse di una parte su quello pubblico.
La delibera C.C. n.36/2009 non adempie pertanto all’obbligo di motivazione previsto per gli atti amministrativi dalla L.241/1990 ed, in particolare, per gli strumenti di pianificazione territoriale dalla L.R. 20/2000.
Si rileva pertanto che:
- non è stato adeguatamente motivato l’interesse pubblico derivante dall’adozione della variante del comparto C2-4;
- l’eventuale ridimensionamento previsto dalla variante non dovrebbe toccare solo la quota di superficie di edilizia residenziale pubblica ma proporzionalmente anche quella privata;
- occorre porre in essere tutte le azioni finalizzate alla tutela dell’interesse pubblico, valutando soluzioni urbanistiche e progettuali alternative alla realizzazione del comparto C2-4.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
***2 – MANCANZA DI ALLEGATI FONDAMENTALI DEL P.U.C.
Con la deliberazione C.C. n.36/2009 è stato anche adottato il P.U.C. del comparto C2-4, ma la maggior parte della documentazione - riportata in elenco nel corpo della proposta di deliberazione – non è stata allegata alla medesima deliberazione.
Il dispositivo della deliberazione delibera infatti “di approvare l’allegata proposta di deliberazione con i relativi allegati”.
La deliberazione pubblicata all’albo pretorio del Comune però è priva di tale documentazione.
In particolare, non è stata allegata la seguente documentazione:
- Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano;
- Norme di attuazione;
- Linee guida di sostenibilità;
- TAV. A Planimetria di inquadramento – Assetto della mobilità –Dati dimensionali;
- TAV. B Planimetria con alloggi al piano terra;
- TAV. C Planimetria con alloggi al piano primo;
- TAV. D Planimetrie di dettaglio – sezioni – Viste prospettiche;
- TAV. E Planimetrie di dettaglio – sezioni – Viste prospettiche;
- TAV. F Planimetrie di dettaglio – sezioni – Viste prospettiche;
- TAV. G Planimetrie di dettaglio – sezioni – Viste prospettiche;
- TAV. H Planimetrie di dettaglio – sezioni – Viste prospettiche.
Ci si chiede pertanto come possa essere ritenuta valida l’adozione del P.U.C. Non è infatti la stessa cosa adottare un elenco di documenti o adottare dei documenti allegati al medesimo atto nella versione definitiva.
Del resto, l’unico documento del P.U.C. allegato, e non numerato, lo schema di convenzione (pp.15-38), contiene l’allegato B che è in contraddizione con quanto deliberato, in quanto prevede delle modifiche al Regolamento Edilizio (art.3.25, comma 2, e art.16.4, comma 6 bis) che nella deliberazione C.C. 36/2009 si afferma che “verranno proposte all’approvazione solamente contestualmente o successivamente alla definitiva approvazione della presente variante”.
Come è dunque possibile adottare un allegato che contiene delle modifiche che il Consiglio non ha ancora esaminate e che dovrebbe approvare solo in una fase successiva?
Infine, si evidenzia che il suddetto schema di convenzione non è stato armonizzato con i contenuti dell’emendamento del PD. Neppure gli altri documenti del P.U.C. (Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano, Norme di attuazione) agli atti dell’Ufficio competente sono stati armonizzati con tale emendamento.
In particolare, si evidenzia che:
- a pag.5 delle Norme di attuazione del PUC si parla di tre fasi di attuazione del comparto distinte in periodi di 4 anni. Questa periodizzazione in 4 anni per fase è ribadita anche a pag. 8 della Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano. Nell’emendamento del PD, ribadendo l’attuazione in 3 stralci, però si parla di un tempo di realizzazione dell’intervento non inferiore a 15 anni. Anche nella relazione dell’allora Assessore all’urbanistica (allegato B, pag.41) si parla di 3 stralci di 5 anni ciascuno;
- gli interventi associati alle 3 fasi introdotti al punto 1.6 delle Norme di attuazione del PUC dall’emendamento del PD contrastano con quanto previsto dallo Schema di convenzione. In particolare, si fa riferimento ad opere da realizzare nella prima fase (strada di gronda, rotatoria Via Santa Maria, cessione area per realizzazione asilo nido intercomunale, realizzazione parcheggi da 40 posti auto sulle aree comunali in Via Gobetti e in Via Malpasso) che non sono previste nello Schema di convenzione adottato;
- a pag.6 delle Norme di attuazione del PUC si fa riferimento tra le opere di urbanizzazione secondaria anche ad un “asilo aziendale”. Ma tale opera non è prevista tra quelle elencate all’art.7, comma 4, dello Schema di convenzione adottato;
- l’emendamento del PD inserisce un punto 4.7 “Classificazione energetica degli edifici” alle Norme di attuazione del PUC che è in contrasto con quanto stabilito nelle “Linee guida di sostenibilità”, pag. 2, in quanto non viene precisato a quale tipologia di edifici di classe energetica A occorre riferirsi;
Si rileva pertanto che:
- è improprio adottare una deliberazione di tale importanza senza allegare alla stessa i documenti progettuali fondamentali e le tavole;
- è improprio adottare un allegato nel quale sono riportati dei contenuti fondamentali (modifica al Regolamento edilizio) che dovrebbero però essere approvati con un atto successivo;
- è improprio adottare dei documenti emendati senza pubblicare il testo originale e quello emendato.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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3 – INADEGUATEZZA DELLE LINEE GUIDA DI SOSTENIBILITA’
Il documento del P.U.C. “Linee guida di sostenibilità”, non allegato alla deliberazione n.36/2009 e fornito dal competente Ufficio, si presenta in una versione palesemente provvisoria che presenta delle gravi carenze contenutistiche essendo composto da quattro paginette di testo e da otto pagine di fotografie esemplificative non attinenti al comparto C2-4.
Il documento dovrebbe svolgere un’importante funzione all’interno dell’economia del P.U.C. perché dovrebbe fornire al soggetto attuatore le indicazioni fondamentali per attuare degli interventi sostenibili nel massimo rispetto dell’ambiente, contribuendo così a contenere il rilevante impatto ambientale sul territorio del comparto C2-4.
Inoltre, il documento non è armonizzato con l’emendamento del PD alle “Norme di attuazione del PUC” che è intervenuto nel definire le percentuali e le tipologie di costruzione ecosostenibili da realizzare fissando in almeno il 3% gli edifici in classi energetica A ed in classe B la restante parte.
Nelle “Norme di attuazione del PUC”, a conclusione del punto 5.1 “Prescrizioni relative alla sostenibilità degli interventi edilizi”, si specifica che “Le previsioni del presente articolo sono maggiormente dettagliate dal documento NR03 Linee guida di sostenibilità”. Ma nelle Linee guida non si trova alcuna trattazione dettagliata sulla sostenibilità degli interventi edilizi.
Tali “Linee guida” risultano realizzate da un architetto che non è compreso tra gli autori del P.U.C. elencati in dettaglio nella delibera C.C. n.36/2009.
Si rileva pertanto che:
- non sono state allegate alla deliberazione C.C. n.36/2009 le “Linee guida di sostenibilità”;
- non è stato redatto uno studio di sostenibilità adeguato da sottoporre all’esame del Consiglio Comunale.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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4 – NECESSITA’ DEL RIDIMENSIONAMENTO DEL COMPARTO C2-4
Il comparto C2-4 comporta un eccessivo carico urbanistico in un’unica zona del territorio comunale con un conseguente aumento demografico ed un rilevante impatto sul sistema dei servizi, della mobilità e delle infrastrutture del Comune di San Giovanni in Marignano.
La documentazione allegata alla deliberazione C.C. n.36/2009 non motiva le ragioni alla base di tale scelta né dal punto di vista urbanistico né da quello demografico.
Del resto, l’aumento demografico previsto da 900 a 1000 abitanti per circa 460 appartamenti è certamente sottostimato in rapporto alla densità abitativa odierna.
La variante adottata del resto non consente di ridurre l’impatto urbanistico del comparto C2-4 ed il suo conseguente impatto dal punto di vista demografico.
Anche la Provincia di Rimini nelle osservazioni alla variante, approvate con deliberazione G.P. n.194 del 04.06.2009, rileva che “La variante non riduce la capacità insediativa residenziale del Comparto C2-4 ed è pertanto non coerente rispetto al testo dell’accordo di pianificazione stipulato ai sensi dell’articolo 32 della L.R. n.20/2000 in data 14/04/2009”.
Nel suddetto accordo il Comune di San Giovanni in Marignano si è impegnato nella predisposizione del prossimo PSC a “riconsiderare la concentrazione di carico urbanistico così elevata in un unico quadrante urbano (comparto di espansione residenziale C2-4): a) riducendo il carico e l’impatto urbanistico, anche al fine di non alterare gli equilibri insediativi fra capoluogo e frazioni e fra residenza, servizi e attività commerciali e di rispondere in modo più equilibrato e organico alle molteplici esigenze presenti nel sistema insediativo del territorio comunale complessivamente inteso”.
È evidente che l’impegno che il Comune di San Giovanni in Marignano si è assunto di ridurre il carico urbanistico del comparto C2-4 con l’accordo di pianificazione è in contrasto con quanto previsto dalla deliberazione C.C. n.36/2009.
A questo proposito, si osserva che:
- è improprio adottare un progetto relativo ad un insediamento di tale portata senza giustificare, anche da un punto di vista demografico, la necessità per la comunità marignanese di un intervento urbanistico di così grande impatto urbanistico;
- la variante adottata, non riducendo significativamente il carico urbanistico del comparto C2-4, contrasta con l’accordo di pianificazione stipulato con la Provincia di Rimini per la predisposizione del prossimo PSC;
- i dati sul dimensionamento urbanistico e demografico forniti nella relazione dell’allora Assessore all’Urbanistica (All. B deliberazione C.C. n.36/2009: 456 appartamenti) e nella TAV. A (474 appartamenti) non sono omogenei;
- occorre ripensare all’interno delle previsioni del prossimo PSC, tutta la questione della sostenibilità dell’impatto urbanistico e demografico generato dal comparto C2-4 da parte del territorio e del sistema delle infrastrutture, dei servizi e del tessuto sociale ed economico, prendendo in seria considerazione tutto il ventaglio delle soluzioni insediative alternative ed in primo luogo l’opzione zero;
- occorre realizzare in via preliminare un censimento degli appartamenti inutilizzati presenti nel territorio comunale per verificare le effettive necessità in rapporto all’evoluzione demografica;
- occorre redigere uno studio legale sulla reale consistenza di eventuali diritti edificatori da parte del privato proprietario dei terreni del Comparto C2-4, anche alla luce del fatto che non è stata sottoscritta alcuna convenzione con lo stesso. L’argomento dei diritti acquisiti è stata infatti spesso usato in maniera strumentale dall’Amministrazione comunale per inibire qualsiasi proposta di ripensamento del comparto C2-4 con la minaccia dei pesanti rimborsi da erogare al privato proprietario dei terreni. In realtà, una consolidata giurisprudenza stabilisce in maniera chiara che nessun rimborso è dovuto se la decisione del Comune di modificare la previsione urbanistica è adeguatamente motivata sussistendo delle ragioni di interesse pubblico (cfr. da ultimo la sentenza della IV sezione del Consiglio di Stato n.2418/2009 del 10 gennaio 2009).
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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5 – CONTRADDIZIONE TRA IL P.U.C. E GLI OBIETTIVI STRATEGICI DEL COMPARTO C2-4 PREVISTI NELLE NORME DI ATTUAZIONE DEL P.R.G.
Il P.U.C. del comparto C2-4 non rispetta i tre obiettivi strategici previsti all’art.4.7.4 delle “Norme di attuazione del P.R.G.”.
a) Innanzitutto, il progetto ad “H” del comparto C2-4 non consente il raggiungimento dell’obiettivo strategico “della formazione di un parco urbano principale in contiguità al tessuto urbano esistente”. Dalle tavole e dalla relazione illustrativa del progetto del P.U.C., non allegati alla deliberazione C.C. n.36/2009, si evince che la forma ad “H” crea due grandi corridoi, segmentati dagli insediamenti, dalle piste ciclabili, dai canali di scolo e dalle vasche di laminazione che non consentono la realizzazione di un parco urbano principale, tanto meno “in contiguità al tessuto urbano esistente”.
La stessa scelta di modificare il parametro di conversione tra SC e SF da 1 mq. SC = 2 mq. SF a 1 mq. SC = 2,19 mq. SF è penalizzante per l’intenzione di creare un parco urbano principale, in quanto aumenta la superficie fondiaria privata a scapito del verde pubblico. Certamente questa scelta non è compensata dal fatto che i giardini privati degli insediamenti siano rivolti verso il verde pubblico. La possibilità di fruizione del verde pubblico anche per realizzare eventi di valenza pubblica come manifestazioni e concerti è compromessa in partenza dalla scelta progettuale del parco ad “H”. Più che un’integrazione delle residenze private nel parco pubblico sembra che si sia perseguita la ricerca di soluzioni finalizzate a garantire il massimo possibile di fruizione privata del verde pubblico in un’ottica di aumento del valore finanziario dei lotti.
Inoltre, la soluzione progettuale non consente di raggiungere la “contiguità” con il tessuto urbano esistente favorendo al contrario la creazione di quattro blocchi residenziali auto referenziati con piazzette tendenzialmente chiuse all’interazione con l’esterno.
La stessa scelta di inserire di nuovo il centro commerciale all’interno del comparto C2-4 contribuisce a depotenziare il ruolo unitario del verde pubblico riducendolo a semplice appendice ritagliata dagli insediamenti. Non c’è stato in realtà un vero pensiero progettuale del parco come entità caratterizzata, integrata con l’edificato ma non in funzione residuale di grande ‘aiuola’. Questa mancanza di una visione del verde pubblico, ridotto a semplice zona residuale risultante dall’insediamento privato, dimostra ancora una volta come l’interesse pubblico derivante dall’adozione della variante del comparto C2-4 e del P.U.C. sia difficilmente sostenibile.
Ma come è stato allora possibile procedere a tale adozione se un obiettivo strategico di tale importanza non è stato minimamente raggiunto?
b) Del resto, anche il secondo importante obiettivo strategico di realizzare “un sistema di viabilità urbana principale interna alternativa al sistema esistente di Via Resistenza/Via Gramsci e di ricucitura della viabilità minore esistente” pare non essere stato raggiunto dalla soluzione progettuale proposta (v. Tav. A).
La rete viabilistica proposta infatti non costituisce “un sistema di viabilità urbana principale interna” in quanto è pensata come la somma di segmenti stradali autonomi, non comunicanti, che si presentano o come prosecuzione del sistema viario esistente (ed in questo senso neppure alternativi al “sistema esistente di Via Resistenza/Via Gramsci” né funzionali a svolgere un ruolo “di ricucitura della viabilità minore esistente”) o come estensioni della nuova strada di gronda che dovrebbe connettere la via Santa Maria alla nuova variante alla S.P. 58 e consentire lo smistamento del traffico generato dal centro commerciale.
Da un lato, insomma, la Via Resistenza e la Via Gramsci svolgeranno naturalmente la funzione di smistamento e immissione sulla Via Roma degli edifici insediati a nord del comparto C2-4. Anche le vie limitrofe interessate dall’intervento, come la Via Gobetti, la Via Crispi, la Via Foscolo, la Via Dante Alighieri più che essere inserite in una rete viabilistica con funzioni di “ricucitura” sembrano invece destinate a svolgere una funzione essenziale di vere e proprie strade di penetrazione autonome nelle varie zone del comparto, senza però essere probabilmente adeguate a sopportare il conseguente aumento del traffico.
Per quanto riguarda la Via Gramsci occorre notare che nelle “Linee guida per l’attuazione del comparto C2-4”, approvate con deliberazione C.C. n.13 del 29.01.2008, si sosteneva che “Via Gramsci presenta già situazioni di criticità, per cui non deve avere collegamenti con il comparto per i veicoli a motore”. Anche questa indicazione dunque non è stata rispettata in quanto Via Gramsci continua a rimanere una naturale strada di accesso e deflusso per la zona nord del comparto C2-4.
La finalità di realizzare “assi carrabili fra loro separati e non comunicanti”, come è detto a pag.19 della “Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano”, sarebbe quella di “evitare che le aree residenziali del comparto siano gravate da un traffico non riconducibile ai residenti o loro visitatori”. Non si comprende perché le aree residenziali già esistenti nelle vie sopra citate dovrebbero invece essere gravate da un aumento del traffico che certo non le riguarda. Il principio non ci sembra valido perché tende a sopravvalutare solo l’interesse del soggetto attuatore del comparto e dei futuri residenti senza tenere in debito conto il cambiamento indotto nella qualità della vita degli attuali residenti nelle strade che confinano con il comparto.
Si sostiene che “l’intercomunicabilità e continuità fra i diversi rami e verso i quartieri circostanti” dovrebbe essere garantita dalla rete ciclo pedonale. In realtà, non è previsto un sistema di connessione ciclo pedonale tra il compartone e le altre zone del paese, soprattutto verso la zona nord. Il percorso ciclo pedonale proposto sembra ad esclusivo utilizzo dei residenti del comparto.
La proposta progettuale di sentieri interni che costeggiano il canale di scolo delle acque non sembra adeguata in termini di sicurezza e di fruibilità da parte dei ciclisti e dei pedoni (vedi tavola a pag. 26 della “Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano”).
La stessa trasformazione di Via Spesso in percorso ciclo pedonale sembra fine a se stessa. L’aver individuato la spina dorsale dell’accessibilità nella strada di gronda inibisce un accesso al comparto basato sulla mobilità dolce.
Inoltre, l’afflusso e deflusso che insisterà sulla Via Resistenza sembra particolarmente problematico, se si tiene conto del volume di traffico che la strada – prolungamento della via Santa Maria – già oggi sopporta.
La viabilità degli insediamenti a ridosso della Via Spesso è invece progettata esclusivamente a partire dalla strada di gronda, che dovrebbe essere realizzata dal soggetto attuatore nella prima fase attuativa, insieme alla variante alla S.P. 58 lato mare fino al limite del comparto. Nelle intenzioni tale strada dovrebbe garantire l’accessibilità carrabile al comparto, raccogliendo buona parte del traffico indotto dai nuovi insediamenti residenziali e parte di quello che oggi grava su Via Roma e Via della Resistenza. In ragione della separazione tra gli assi carrabili del comparto, la strada di gronda però non potrà che essere prevalentemente al servizio degli edifici ubicati nella zona sud e del traffico in direzione del centro commerciale e della zona artigianale. Anche l’utilizzo della eventuale variante alla S.P. 58 non potrà che essere funzionale agli accessi di coloro che abitano negli insediamenti della zona sud del comparto, e dei clienti del centro commerciale, mentre gli altri residenti dovranno per forza utilizzare le sopra citate vie di accesso preesistenti.
Si registra comunque la mancanza di una complessiva strategia di gestione del traffico che valuti tra l’altro l’impatto del traffico e l’adeguatezza della rete viabilistica proposta dal progetto.
c) Infine, occorre segnalare che anche l’obiettivo strategico della “salvaguardia e valorizzazione della Via Spesso e aree attigue come elementi di interesse storico-testimoniale e ambientale” non può essere raggiunto alla luce delle proposte progettuali relative alla realizzazione della strada di gronda. Infatti Via Spesso si troverà compressa da un lato dagli edifici del comparto e dall’altro dal terrapieno progettato al fine di mascherare la cosiddetta strada di gronda modificando completamente le visuali e l’aspetto plano-altimetrico della zona.
Il progetto di interrare tale strada per circa 2,5 metri e di separarlo da Via Spesso con un terrapieno di circa 3 metri non può essere considerato assolutamente funzionale ai suddetti obiettivi strategici di salvaguardia e valorizzazione. In tal modo, infatti, viene pesantemente modificata la percezione del contesto paesaggistico esistente, che non può naturalmente essere limitato alla semplice direttrice stradale, ma coinvolge anche la visuale spaziale circostante. Non vengono neppure presi in considerazione il presumibile impatto in termini di rumore che contribuirà a modificare sostanzialmente il contesto paesaggistico di Via Spesso.
Inoltre, Via Spesso dovrebbe essere intersecata in ben tre punti da altrettanti svincoli realizzati in prossimità di rotonde per connettere la strada di gronda con gli insediamenti della zona sud del comparto. In tal modo, però si spezza in maniera irreversibile la continuità paesaggistica di Via Spesso e si vanifica anche l’eventuale intenzione di riqualificarla come percorso ciclo pedonale.
L’attuale progetto del comparto C2-4 dunque non sembra assolutamente in grado di rispettare gli obiettivi strategici posti alla base della realizzazione dell’intervento e che la variante adottata non modifica.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009;
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6 – CONTRADDIZIONE TRA IL P.U.C. E IL REQUISITO AMBIENTALE DEL COMPARTO C2-4 PREVISTO NELLE NORME DI ATTUAZIONE DEL P.R.G.
Il P.U.C. del comparto C2-4 non rispetta il requisito ambientale previsto all’art.4.7.4 delle “Norme di attuazione del P.R.G. “.
Il requisito ambientale stabilito dall’art.4.7.4 delle “Norme di attuazione del PRG” che prevede che “L'attuazione delle previsioni insediative e infrastrutturali dovrà tendere a contenere allo stretto indispensabile l'impermeabilizzazione dei suoli. Il bilancio idrico di superficie e sotterraneo relativo all'intero comparto dovrà comunque restare inalterato”, non viene rispettato in alcun modo dal PUC del comparto C2-4, soprattutto per quanto riguarda la Variante all’art.3.25, comma 2, del RE proposta (allegato B allo schema di convenzione) che prevede di non conteggiare nella SC le superfici interrate adibite a parcheggi pertinenziali e quella connessa (art.16.4, comma bis, del RE) sui criteri del calcolo della superficie permeabile.
Ciò è dimostrato dalla Tavola A del PUC in cui si evidenzia la quasi completa impermeabilizzazione della Superficie fondiaria privata mediante l’adozione di “parcheggi interrati a piastra” molto più ampi del sedime dei fabbricati fuoriterra.
Da un conteggio approssimato si può stimare che circa l’84% della superficie fondiaria sarà completamente impermeabilizzato.
Del resto, nell’accordo di pianificazione sottoscritto con la Provincia di Rimini in data 14.04.2009, il Comune di San Giovanni in Marignano si impegna a “valutare, in merito al comparto di espansione residenziale C2-4, lo scenario ipotizzato e le possibili alternative, visto il rilevante carico urbanistico che si verrebbe a creare in un’area già molto impermeabilizzata e con un’elevata difficoltà di smaltimento delle acque meteoriche (carta dell’idrografia superficiale SA 2.5)”. Lo stesso concetto è già presente nel parere dell’Ufficio Valutazione Ambientale Strategica della Provincia di Rimini sul PSC preliminare del Comune di San Giovanni in Marignano (approvato con deliberazione G.P. n.276 del 11.11.2008).
In relazione a questo punto inoltre la variante normativa di cui sopra porta un notevole vantaggio al soggetto attuatore per il vistoso incremento della superficie vendibile che andrebbe adeguatamente stimato e restituito alla collettività mediante opere pubbliche di pari importo.
Il valore della SF conseguente alla variante viene stimato nell’art.1 dell’allegato C allo schema di convenzione in € 1.187.785,00, mentre le opere fuori comparto a carico del soggetto attuatore ammontano ad € 1.023.236,86. Il meccanismo perequativo pertanto genera un guadagno non giustificato per il privato per € 164.548,14.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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7 - INADEGUATEZZA PIANIFICATORIA DEL PUC
Il Piano Urbano di Coordinamento si concentra esclusivamente sulle attività del "Parco Urbano C2-4". Essendo un progetto, e non un piano, non si sforza di prendere in considerazione un contesto territoriale più ampio e gli impatti che la realizzazione del comparto C2-4 produrrà anche in altre zone del paese e nei Comuni limitrofi.
Del resto, le proposte progettuali del PUC non possono avere un valore normativo e a partire da esse non si può pretendere di stabilire una disciplina prescrittiva per un intervento come il comparto C2-4 che comporta una così rilevante trasformazione del territorio di San Giovanni.
L'utilizzo di questo strumento, concentrato solo ed esclusivamente sul comparto C2-4, non rende affatto evidente la visione di insieme, con tutti i problemi connessi, di un intervento edilizio che di fatto incrementa di quasi il 50% la popolazione di "S. Giovanni centro".
Gli approfondimenti resi necessari, a scala comunale ed intercomunale, dalla variante alle “Norme attuative” del P.R.G. relative al progetto del comparto C2-4 e che sono assenti nel PUC adottato riguardano i seguenti ambiti:
- piano di viabilità/mobilità;
- studio idrologico (previsto dall’art. 4.7.4 delle NTA del PRG);
- gestione di inquinamento acustico e dell'aria, soprattutto nelle ore di punta e nei "colli di bottiglia" della rete stradale;
- sviluppo dei servizi, incremento asili nido, scuola elementare e media;
- valutazione della capacità recettiva del sistema fognario esistente;
- verifica di assoggettabilità a VAS (art.12 del decreto legislativo 16 gennaio 2008 n.4).
Del resto, nella stessa Valutazione di sostenibilità ambientale e territoriale (ValSAT) approvata con deliberazione G.C. n.151 del 05.07.2008 si afferma che “La realizzazione del suddetto “compartone”, in concomitanza con il nuovo polo industriale, rappresenta un importante elemento di trasformazione del territorio di San Giovanni ed è da approfondire, ed eventualmente da regolamentare, in fase di progettazione del PSC, come possibile elemento di forte criticità ambientale” (pag. 64).
Nel Quadro Conoscitivo, approvato con la medesima deliberazione, si sottolineano i seguenti punti di debolezza del comparto C2-4: “Densità eccessiva difficilmente rapportabile all’attuale distribuzione della popolazione. Esaurimento dell’offerta di abitazioni in una soluzione che non favorisce i piccoli centri frazionali ma, al contrario, ne limita l’espansione. Forte impatto sulla mobilità e sui livelli di traffico veicolare che verrebbe a crearsi alle porte del centro” (pag.123).
Nel Documento Preliminare, nella sezione relativa ai Temi e Luoghi Strategici, si afferma a proposito del comparto C2-4 che “Un intervento di tale entità apre alcune riflessioni sull’opportunità di concentrare in un unico quadrante urbano una quota così consistente di residenze, considerate le dimensioni e l’attuale distribuzione abitativa del comune di San Giovanni. Le problematiche sorgono dal timore che un intervento di tale entità possa alterare gli attuali equilibri insediativi all’interno del comune fra il capoluogo e le sue frazioni, modificando radicalmente le relazioni tra centro e periferia, tra residenza e localizzazione dei servizi e delle attività commerciali. Altro aspetto da valutare riguarda i caratteri tipologici di un impianto urbanistico così vasto, che potrebbe presentare aspetti problematici di integrazione rispetto all’abitato esistente” (pag. 24). Questo concetto è ribadito anche a pag.23 della “Relazione illustrativa del progetto” del 10.04.2009. In tale recente documento si precisa inoltre che “Dal punto di vista residenziale l’attuazione del “Comparto C2-4”, già previsto nel PRG vigente, rappresenta il tema di maggiore spessore per il nuovo PSC, soprattutto per le ricadute che questa nuova polarità avrà sull’assetto complessivo di San Giovanni” (pag.40).
Del resto, se si consulta la “Sintesi delle principali criticità ed emergenze nel territorio di San Giovanni in Marignano” (DP, pag.54, ValSAT pag.50) risulta che attualmente non sono disponibili per il territorio comunale i dati relativi al monitoraggio dello stato dell’aria, dei livelli di rumore, della mobilità, dei carichi inquinanti derivanti dai consumi energetici ed al ciclo idrico integrato delle acque.
È pertanto evidente che solo a un livello pianificatorio più ampio come il PSC è possibile fare emergere le criticità ed emergenze territoriali e prendere in considerazione le soluzioni insediative alternative. Questo aspetto è del resto affermato con chiarezza anche nelle osservazioni alla variante svolte dalla Provincia di Rimini (All. A alla deliberazione G.P. n.194 del 04.06.2009): “Si ritiene che le tematiche, gli obiettivi e i contenuti del PUC possano trovare, nei loro aspetti fondamentali, appropriata collocazione nel PSC che il Comune sta predisponendo”. E ancora: “Come detto, si ritiene che la disciplina e le modalità attuative di questa previsione possano essere più appropriatamente affrontate e risolte con i nuovi strumenti previsti dalla L.R. N.20/2000 (PSC, POC, RUE)”.
Del resto, è impensabile – anche alla luce dei contenuti dell’Accordo di pianificazione sottoscritto con la Provincia – redigere un PSC che preveda ulteriori nuovi insediamenti che sommati alle previsioni non attuate del P.R.G. vigente - relative soprattutto al comparto C2-4 - causerebbero un aumento della popolazione stimato dal Documento Preliminare al PSC in 3.000 nuovi abitanti entro il 2023 con un aumento del 35% rispetto all’anno 2006 (pag.38). “Un ritmo di crescita davvero elevato per il Comune”, commenta il DP.
Inoltre, un intervento urbanistico cosi importante per San Giovanni richiede una più attenta analisi, che deve tenere in conto la salvaguardia della qualità della vita dei cittadini e l’attivazione di appositi percorsi di urbanistica partecipata, attraverso il confronto di soluzioni urbanistiche alternative.
Dagli studi effettuati nell’ambito del PSC, infatti, risulta che il comparto C2-4 non risponde ad una domanda endogena dei residenti del Comune. Se infatti si stima per un progetto del comparto C2-4 di 331 alloggi una capacità insediativa di circa 900 unità, “per i due terzi delle quali si deve ipotizzare una destinazione a soddisfare domanda esogena al Comune” (ValSAT, pag. 67).
Si rileva pertanto che:
- occorre ripensare l’opportunità della realizzazione del comparto C2-4 in uno stesso quadrante urbano nel contesto di uno strumento pianificatorio di più ampio respiro come il PSC, al fine di potere valutare meglio le criticità e le emergenze dal punto di vista ambientale, dei servizi e delle infrastrutture, rivedendo drasticamente le previsioni di aumento demografico alla luce dell’effettivo fabbisogno insediativo della popolazione residente;
- occorre effettuare tutti gli approfondimenti finalizzati alla realizzazione della sostenibilità ambientale previsti dalla normativa vigente e sino ad ora non realizzati;
- è necessario realizzare un percorso di urbanistica partecipata dedicato al comparto C2-4 attraverso il coinvolgimento dei cittadini marignanesi residenti.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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8 - MANCATA SALVAGUARDIA DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
La deliberazione C.C. n.36/2009 afferma che “il PUC in corso di redazione prevede, inoltre, il trasferimento di circa ulteriori 4900 mq. di SC della potenzialità edificatoria riservata per interventi pubblici da comprendere nelle nuove previsioni del PSC in corso di adozione e nei successivi POC”.
Anche l’art.4 dello schema di convenzione adottato recita: “Il Comune dà atto di trasferire una quota della potenzialità edificatoria riservata agli interventi pubblici per una quantità non inferiore a mq. 4.900 di Superficie Complessiva (SC) in altri settori de territorio comunale nell’ambito della nuova strumentazione di pianificazione territoriale comunale in corso di redazione”.
Secondo la “Relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano” la SC del progetto ammonta a mq. 33.172 di cui 9.530 mq. per edilizia residenziale pubblica. La scelta di ridurre “rispetto alla potenzialità massima consentita dagli strumenti urbanistici”, pari a mq.14.285 (dato tratto dal QC, pag.118), la quota di edilizia residenziale pubblica prevista e la relativa superficie fondiaria, ampliando la superficie per servizi pubblici, non è spiegata né motivata.
Eppure una riduzione della quota residenziale pubblica avrebbe necessitato di un’accurata motivazione, anche alla luce del fatto che la quota residenziale privata non viene minimamente intaccata.
La previsione che la quota residenziale pubblica potrà trovare collocazione nell’ambito del nuovo PSC “nelle nuove aree di trasformazione dei nuclei frazionali” non è più di un semplice auspicio in quanto, appunto, il PSC non è stato neppure adottato dal Consiglio Comunale e le previsioni di tal genere non possono essere disciplinate dal PUC.
In ogni caso, tale realizzazione nel nuovo PSC – la cui fattibilità non è neppure affrontata - potrebbe avvenire solo attraverso il consumo di ulteriore territorio in altre zone del paese.
Inoltre, non viene specificato come si procederà alla realizzazione della quota per edilizia residenziale pubblica prevista nel comparto C2-4. Non è stato previsto un piano con tempi e risorse certe. Con quali risorse procederà il Comune alla realizzazione di tale quota di edilizia residenziale pubblica? Senza rispondere a tale domanda, e senza inserire dei vincoli nella convenzione con il soggetto attuatore finalizzati alla realizzazione per stralci di parti della quota di edilizia residenziale pubblica, si rischia davvero che la stessa quota rimanente venga ulteriormente intaccata attraverso cessioni di aree al privato per sostenerne la realizzazione.
I più recenti sviluppi della normativa regionale introdotti con la L.R. n.6 del 30.06.2009 prevedono un attivo coinvolgimento del privato nella realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale: “In attuazione dei principi di solidarietà e coesione economico sociale stabiliti dall'articolo 42, secondo comma, della Costituzione e di perequazione urbanistica, di cui all'articolo 7, i proprietari degli immobili interessati da nuovi insediamenti e da interventi di riqualificazione concorrono alla realizzazione degli interventi di edilizia residenziale sociale nelle forme stabilite dagli strumenti di pianificazione urbanistica, in conformità a quanto previsto dalla presente legge” (nuovo art.7 bis, comma 2, L.R. 20/2000).
Si rileva pertanto che:
- è improprio aver adottato un PUC che prevede – senza motivare il relativo interesse pubblico e senza avere un valore normativo - un ridimensionamento unilaterale della quota di edilizia residenziale pubblica e un suo trasferimento in altre zone del paese;
- il Comune avrebbe dovuto predisporre in via preliminare al PUC un programma di edilizia residenziale pubblica e sociale per verificare gli effettivi fabbisogni della popolazione, la fattibilità alla luce delle risorse pubbliche e private disponibili e per svolgere una seria funzione di calmiere dei costi per l’acquisto o l’affitto che a San Giovanni sono ormai divenuti insostenibili per i nuclei familiari più giovani, costretti a spostarsi in altri Comuni per cercare casa.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
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9 – MANCATA QUANTIFICAZIONE DEL VALORE DELLE AREE DEL COMUNE DA CEDERE AL SOGGETTO ATTUATORE DEL COMPARTO C2-4
L’art. 8, commi 1 e 2, dello Schema di convenzione allegato alla deliberazione C.C. n.36/2009 recita: “1. L’Amministrazione Comunale si impegna a cedere o a mettere a disposizione del soggetto attuatore l’area, reperite o di proprietà del Comune, interne al perimetro del Comparto C2-4 ovvero esterne al perimetro stesso ma necessarie per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione come illustrato negli elaborati grafici del P.U.C. allegati alla presente convenzione.
2. Tali aree sono individuate nella relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano”.
Si osserva innanzitutto che non risultano allegate al suddetto schema di convenzione degli “elaborati grafici del P.U.C.” né le aree oggetto di cessione risultano individuate nella relazione illustrativa dei criteri di impostazione del piano.
Inoltre, non viene quantificato neppure il valore delle aree da cedere al soggetto attuatore. In tal modo, però, risultano mancanti degli elementi fondamentali per valutare adeguatamente l’interesse pubblico derivante dall’attivazione del meccanismo perequativo relativo al comparto C2-4.
Per quanto sopra motivato, si richiede pertanto:
- la revoca della deliberazione C.C. n.36 del 07.04.2009.
