Riportiamo una intervista, tratta dalla rivista IMQnotizie del dicembre 2010, all’'avvocato Guido Alberto Inzaghi professore di diritto urbanistico e ambientale al Politecnico di Milano e all'Università di Bergamo, che in questo articolo ci parla di immobili, sostenibilità, mobilità e paesaggio.
L’intervista è piena di spunti interessanti, per costruire il futuro nostro e dei nostri figli.
Buona lettura.
Vent'anni fa gli amministratori locali hanno cominciato a capire che la qualità di un'area a verde o di un parcheggio non dipende dalla sua dimensione (grande è meglio?), ma dalla capacità di rispondere alle domande dei cittadini (meglio un piccolo parco attrezzato e manutenuto, che una vasta area verde abbandonata al degrado; meglio posti auto a pagamento e in corrispondenza delle fermate dei mezzi pubblici, che grandi piazzali incustoditi collocati a caso). I comuni più attenti alla qualità ambientale hanno poi imparato che il territorio è una risorsa esauribile, che va preservata favorendo processi di rigenerazione urbana, piuttosto che l'utilizzo a fini edificatori delle aree ancora verdi. Lentamente, ma sempre più decisamente, la cura all'impatto ambientale sta cambiando le nostre città, anche nelle piccole cose: rotonde anziché semafori per evitare la sosta dei mezzi inquinanti, illuminazione pubblica a basso consumo energetico e ad inquinamento luminoso controllato, rinnovamento del parco auto pubblico verso modelli meno inquinanti ed elettrici, estensione delle aree pedonali e rafforzamento del trasporto pubblico. Tutto ciò interessa anche il comparto immobiliare dell'economia. Se Rockfeller sosteneva che i tre plus di un investimento nel/mattone fossero: location, location, location, mentre gli investitori ante credit crunch confidavano nella triade: cash flow, cash flow, cash flow, gli attuali immobiliaristi (i sopravvissuti, potremmo dire) credono che i tre marker del real estate siano: green, green, green. Forse è una esagerazione, ma certo anche a livello statale - sulla scorta degli esempi europei - si assiste a una nuova attenzione alla sostenibilità ambientale dello sviluppo urbano.
Quali sono i requisiti per uno sviluppo sostenibile in ambito urbanistico e come sono cambiati nel tempo?
Il concetto di "sviluppo sostenibile" è profondamente cambiato al mutare delle condizioni economiche e sociali, si è passati dalla centralità delle esigenze immediate della persona, all'attenzione per l'ecosistema e, di riflesso, per le generazioni future. Si potrebbe dire che si è passati dal perseguire il particolare "quel che serve per me qui ed ora", al generale "quel che è sostenibile per tutti ora ed in futuro".
In una città come si conciliano sviluppo tecnologico, impatto ambientale e tutela del paesaggio?
Non c'è nulla da conciliare, anzi: lo sviluppo tecnologico aiuta a perseguire i minore impatto ambientale e a preservare l'ambiente. L'applicazione delle nuove conoscenze è decisiva non solo nell'edilizia (l'evoluzione dei materiali, dei procedimenti costruttivi e di generazione energetica aiuta a diminuire i fattori inquinanti), ma anche nel settore delle comunicazioni (l'alta velocità nello scambio di dati riduce lo spostamento delle persone), dell'urbanistica (il supporto informatico all'applicazione di modelli conoscitivi e statistici aiuta a pianificare in modo più efficiente lo sviluppo territoriale) e della finanza (nuovi strumenti d'investimento come i fondi immobiliari sorreggono le operazioni più complesse - si pensi al fondo nazionale per l’edilizia popolare).
Rotonde a favore della mobilità, introduzione di aree per ricarica auto/mezzi elettrici, illuminazione pubblica a led: questo solo per citare alcuni dei cambiamenti che stanno conoscendo le città in ottica di miglioramento ambientale. Che modifiche riusciranno a portare al territorio?
La mobilità è sicuramente tra le principali sfide per la vivibilità delle grandi aree urbane. La città sostenibile è densificata, servita da trasporti pubblici efficienti e a basso impatto ambientale, caratterizzata da un intreccio di iniziative pubbliche e private che assicuri la vivibilità degli spazi urbani in termini di qualità più che di quantità. Sono queste le caratteristiche che credo distingueranno il modello di città dei prossimi anni che, a mio avviso, è ben prefigurato dal nuovo Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano. Il PGT intende promuovere la densificazione delle aree meglio servite dal trasporto pubblico, conservando le aree a verde da cedere gratuitamente al Comune a fronte del riconoscimento di diritti volumetrici da concentrare sui lotti già costruiti. È questo il meccanismo della perequazione urbanistica, che secondo il nuovo strumento milanese funzionerà attraverso una vera e propria borsa dei diritti volumetrici.
Il "riciclaggio" degli edifici, ovvero l'apertura di costruzioni come ad esempio gli stadi anche ad altre attività oltre a quelle sportive, come può influire sul miglioramento della mobilità o della qualità della vita?
La capacità di ampliare l'utilizzo e rigenerare il patrimonio edilizio esistente è una delle chiavi per conseguire la qualità urbana. Quello degli stadi è sicuramente un buon esempio: strutture il più delle volte ingombranti e sottoutilizzate (una volta a settimana per 8 mesi all'anno), collocate al centro delle città o in aree di pregio devono essere ripensate profondamente. Da troppo tempo giace in commissione una proposta di legge importante - originata dall'esperienza anglosassone - che sarebbe di grande aiuto per migliorare la fruibilità delle città, stimolare l'economia e sostenere l'attività sportiva. In sintesi, il disegno di legge favorisce la cessione della proprietà degli stadi alle società sportive che presentino un progetto di ammodernamento dell'impianto per la realizzazione di una struttura polifunzionale, produttiva di servizi e di reddito. Le nuove destinazioni da affiancare a quella sportiva sono le più diverse, dal commercio al ricettivo, dal terziario alla residenza e ai servizi privati, ed il loro insediamento potrà giovarsi di speciali finanziamenti concessi dal Credito Sportivo e da procedure semplificate di variante urbanistica.
La città ideale: comoda, artisticamente di valore, salubre, efficiente. Un'utopia?
Anzitutto è un obiettivo, a mio avviso possibile. I valori immobiliari delle grandi aree urbane consentono operazioni di partenariato pubblico privato che, se ben governate, possono conseguire lo sviluppo sostenibile e di qualità anche culturale e sociale.
Esempi di sostenibilità ambientale che dovremmo copiare dall'estero in campo di mobilità e urbanistica.
Pochi anni addietro, il comune di Londra consentì la realizzazione di un grande centro commerciale a condizione che non fosse dotato di parcheggi: i consumatori sono così invitati ad usare i mezzi pubblici, o servizi pubblici integrativi organizzati dallo stesso centro commerciale.
Cosa s'intende per sviluppo urbanistico equilibrato?
La pianificazione territoriale può dirsi equilibrata quando risponde ai bisogni della collettività, assicurando opportunità di lavoro, residenza anche sociale e servizi, senza compromettere l'ecosistema e, anzi, concorrendo a recuperare le situazioni già compromesse.
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