mercoledì 10 giugno 2009

IL MITO DEI DIRITTI EDIFICATORI


Con buona pace di quanti cianciano di “diritti edificatori” attribuiti dai piani urbanistici e non revocabili senza pagare. Una nota dell'urbanista EDOARDO SALZANO, e il testo della sentenza 2418/2009.

Un’importante sentenza del Consiglio di Stato (IV sezione, sentenza n.2418/2009 del 10 gennaio 2009) ribadisce un principio da tempo affermato nella giurisprudenza, e tranquillamente calpestato di quanti affermano che, se un piano urbanistico comunale prevede una volta che un determinato terreno sia edificabile, nasce nel proprietario un “diritto edificatorio” che non può essere revocato da un piano successivo. Una conferma, con qualche interessante integrazione a favore dell’interesse pubblico.
Il fatto
Il terreno di un certo soggetto, nel comune di Perugia, era stato inserito nel Prg tra le aree edificabili. Successivamente era iniztato l’iter di un piano di lottizzazione, attuativo di quella previsione; iter che si era protratto per molti anni senza peraltro concludersi con gli atti formali richiesti dalla legge. Nel 2002 il comune aveva approvato un nuovo Prg, nel quale quell’area, insieme ad altre, era stata classificata cone zona agricola. La società proprietaria aveva ricorso al Tar, e questo aveva dato ragione al Comune. Nuovo ricorso, questa volta al livello superiore della giustizia amministrativa. Il Consiglio di Stato ha confermato il parere del Tar con alcune argomentazioni che vogliamo riassumere per il loro generale interesse.
La sentenza in tre punti
Il Consiglio di Stato ribadisce, in primo luogo, che un Prg (o una sua variante) ha un potere superiore a quello di un piano di lottizzazione il cui iter non si sia concluso, e quindi può tranquillamente modificarne o annullarne le precisioni.
Così si esprime la sentenza: “Ed invero, muovendo proprio dalla giurisprudenza in materia di aspettative derivanti da lottizzazioni edilizie e modifiche preclusive dello strumento urbanistico, deve premettersi e ribadirsi che nessuna posizione giuridicamente può essere riconosciuta a progetti di lottizzazione che, al momento della variazione del PRG, risultino ancora in itinere o in istruttoria ancorché da lungo tempo. É evidente che ciò non è assentibile, in ragione del fatto che, mentre la variante di PRG assume immediata efficacia, per contro non sussiste alcuna approvazione di atto giuridico che sia perciò assurto al rango di uno strumento urbanistico efficace (nella specie attuativo, ad iniziativa di parte privata, quale il piano di lottizzazione) e del quale debba in qualche modo tenersi conto”.
La proprietà aveva poi sostenuto che comunque, avendo il terreno la destinazione d’uso edificatoria, era stata versata al comune una quota dei contributi pèrevisti per le opere di urbanizzazione.
La sentenza afferma: ciò significa che il Comune dovrà probabilmente restituire la somma percepita, ma non costituisce un motivo per annullare la variante al Prg e ripristinare i “diritti edificatori”.
Ecco le parole della sentenza: “[…] anche il pagamento di oneri di urbanizzazione, lungi dal costituire aspettative edificatorie tutelate, si muove in realtà nel solo ambito obbligatorio-patrimoniale, generando al più il dovere restitutorio di somme non dovute, ma non può certamente comportare il sorgere di un dovere dell’amministrazione di fornire particolare motivazione delle proprie scelte urbanistiche incisive delle aspettative di mero fatto”.
Un ulteriore argomento di contestazione da parte della società proprietaria era nella circostanza che, comunque, il Comune aveva cambiato la destinazione d’uso del terreno da edificatorio ad agricolo. La sentenza afferma che ciò è nella piena potestà del comune, e che la situazione documentata dal piano rivelava che, se c’era una “vocazione”, questa era quella agricola e che quindi era pienamente legittimo adeguare a questa realtà le prescrizioni della pianificazione.
Afferma la sentenza che non vale mettere in contrasto la previsione del precedente piano e quella del nuovo, poichè “tale correlazione non può fondare alcun vizio di illegittimità, rappresentando il contenuto stesso del legittimo esercizio dello “jus variandi” in sede pianificatoria e comporta proprio il potere di mutare il regime giuridico-urbanistico dell’area, che vede quindi cambiare la sua “vocazione” in senso giuridico (nella specie da edificatoria ad agricola).
Altra nozione è invece rappresentata dalla “vocazione” intesa come la situazione dell’area nelle caratteristiche geomorfologiche del contesto in cui essa si trova al momento dell’esercizio del potere pianificatorio e quindi indipendentemente dalla destinazione giuridica sino a quel momento impressa ma che può avere o meno avuto esplicazione mediante un effettiva trasformazione del territorio.
Ed è tale situazione che viene in rilievo rispetto alla nuova destinazione giuridico-urbanistica che all’area si intende conferire e che, come correttamente confermato dal TAR, il Comune risulta aver nella specie preso in considerazione ove ha evidenziato (nello studio preliminare e carta d’uso del suolo) che l’area ha oggettivamente caratteristiche agricole essendo di natura “seminativo-irrigua”. Rispetto a tale valutazione tecnica, quindi, la scelta del nuovo PRG di imprimere destinazione agricola è del tutto coerente […]”.
Riassumendo: il piano urbanistico generale può senza ombra di dubbio modificare una destinazione d’uso precedente, anche se è stata avviata e lungamente elaborata la procedura di formazione di un piano di lottizzazione. Oltre alla corretta motivazione, l’unica spesa che il comune deve sostenere è quella eventuale di spese legittimamente sostenute dal proprietario. É del tutto legittimo imprimere una destinazione d’uso agricola a un terreno precedentemente dichiarato edificabile se quel terreno è idoneo per l’agricoltura.

EDOARDO SALZANO
tratto dal sito web
http://eddyburg.it/

File allegati
Il testo della sentenza, in formato .pdf
( CDS_200902418_SE_4 lottizzazione revocata.pdf 103.60 KB )

17 commenti:

Anonimo ha detto...

Complimenti per la sentenza scovata, c'è comunque una differenza rispetto a San Giovanni: il PD vuole il compartone!
C'è di più, lo vuole anche il PD a livello provinciale, altrimenti basterebbe un vincolo da parte della provincia e salterebbe tutto.
C'è comunque sempre la possibilità di un referendum, non sul compartone, bensì sulle modifiche ad hoc del regolamento edilizio per il compartone, che lo renderebbero almeno meno nefasto. Leggete il regolamento comunale in proposito e questo argomento non viene vietato.
Saluti.

Anonimo ha detto...

Capiamoci meglio, il comune deve solo restituire i soldi del valore della terra edificabile al costo attuale. O sbaglio

Anonimo ha detto...

PARTIAMO! ORA CI SONO LE BASI! ORA C'è CHI HA LA VOGLIA, PERCHè DI QUESTO SI TRATTA, DI METTERSI NELL'OTTICA DI PROVARE! DA QUESTA SENTENZA SI APRE UN NUOVO CAMPO D'AZIONE! FATEGLIELA AVERE AL NEO RIELETTO BIANCHI!

Anonimo ha detto...

Come disse Bianchi riferendosi al comparto c2-4 alla presentazione del PUC : "L'AMMINISTRAZIONE SI ASSUME LE PROPRIE RESPONSABILITA'", penso non ci siano dubbi, pagano loro!
Onestamente penso che se uno dei proprietari del compartone, vedendosi revocata del tutto o in parte la potenzialità edificatoria sarebbe legittimato a richiedere un indennizzo all'amministrazione, per come si sta evolvendo la situazione sicuramente sta avvenendo il contrario, la potenzialità edificatoria "magicamente" sale e ...

Anonimo ha detto...

Il compartone si può non fare, che sarei daccordissimo ma il problema, leggendo la sentenza, che il comune deve restituire alla proprietà i soldi che hanno speso nella terra e forse il mancato guadagno, che stando bassi si aggira sui 25.000.000 di € allora facendo due conti: 25.000.000 diviso 8900 abitanti, 2808 € a testa copresi donne bambini e vecchi, una bella suonata, spero di avere letto e capito male. Poi se il comune puo cambiare destinazione d'uso senza spendere niente ben venga.

Anonimo ha detto...

L'importanza della sentenza sta proprio nel demolire la pretesa dei "diritti edificatori" che si maturerebbero in seguito a una determinata previsione urbanistica.
La sentenza sembra chiara nel limitare la questione del rimborso eventuale agli oneri di urbanizzazione versati dai privati ("somme non dovute").
In questo modo, il timore(o la scusa) dei soldi da pagare dal Comune al privato sembra indebolirsi, lo spazio della politica si riapre.

Anonimo ha detto...

insomma, sembra che in realtà per l'eventuale blocco del compartone il Comune dovrebbe restituire al massimo i soldi versati dal privato per l'ICI, negli ultimi cinque anni, ma non 25 milioni di euro di danni.

giovanna ha detto...

La sentenza non sembra chiara, è chiara. Il comune in quel preciso caso non deve restituire nulla, salvo gli oneri di urbanizzazione, che nella fattispecie a san giovanni non sono stati ancora versati dala società proprietaria del comparto.
Quindi le stime saltate fuori fino ad ora, che vanno dai 100 milioni, ai 50 milioni, ai 25 del commento sopra, sarebbero prive di senso.
enrico

Anonimo ha detto...

Non facciamo tanti giri di parole il comune deve pagare o no la terra al proprietario?

Anonimo ha detto...

I proprietari l'hanno pagata edificabile e il comune se la ricompra agricola. maaa!!!

Anonimo ha detto...

La sentenza recita "l’unica spesa che il comune deve sostenere è quella eventuale di spese legittimamente sostenute dal proprietario" quello che mi chiedo il comune di san giovanni deve ho no restituire al proprietario il costo che ha pagato per comprare la terra?

Anonimo ha detto...

secondo la tesi della sentenza, il comune non deve restituire al privato la somma pagata per l'acquisto del terreno. il comune eventualmente deve restituire le somme versate per gli oneri (o per l'ici, nel caso del compartone).

Anonimo ha detto...

Leggete il commento sulla sentenza di questo tecnico (penso)

http://www.casolenostra.org/index.php?/archives/1108-Edificabilit.-Il-Consiglio-di-Stato-ribadisce-il-piano-la-d,-il-piano-puo-toglierla.html

Anonimo ha detto...

Ho fatto una piccola ricerca, le sentenze non sono tutte uguali , a parte quest'ultima che è a favore dell'amministrazione, vale sempre il principio che se un’area aveva precedentemente una “vocazione” edificatoria come fa a cambiare tale “vocazione” in agricola? La vocazione dei terreni è evidentemente a geometria variabile e comunque è ben difficile che la trasformazione passi dall’edificabile all’agricolo, a meno che quella precedente destinazione non fosse frutto di qualche strano marchingegno per cui fosse stata resa edificabile una zona in mezzo alla campagna. Se il compartone non lo costruiscono son ben contento, pero qui e come fare un salto nel buio, si puo cadere in piedi, come si puo battere fortemente la testa.

MENTELOCALE ha detto...

caro anonimo del 13 giugno ore 11.41, grazie del contributo. puoi riferire gli estremi delle sentenze a cui ti riferisci? così il dibattito potrebbe avere dei punti di riferimento più definiti.
MENTELOCALE

Carlo ha detto...

A me pare che questa discussione non tenga conto della diversità della situazione marignanese generata dal fatto che l'amministrazione ad oggi ha sempre confermato (sia politicamente che amministrativamente) la validità della scelta del C2-4; si veda da ultimo l'adozione del PUC.
Ora, al di la delle considerazioni politiche che non rilevano nella discussione di profilo giuridico, l'adozione da parte dell'amministrazione di uno strumento attuativo fa si che la fattispecie (a mio parere) non sia perfettamente coincidente con quella della sentenza. Anche la cancellazione del C2-4 per mezzo del PSC -Piano di rango superiore- dovrebbe essere, a questo punto, fortemente motivata.
Va sottolineato però che sono stati degli ingenui perchè se avessero condotto tutta la discussione, anche quella relativa al Compartone, dentro il PSC adottandolo ora il C2-4 sarebbe scritto sulla pietra. Questa, a mio avviso è la prova che oltre a promuovere politiche sbagliate sono anche inadeguati "tecnicamente". La gente, anche quella che ha votato il Centro Sinistra, l'ha capito e ha lasciato a casa il principale responsabile di questa incapacità politica ed amministrativa: Prof. Barilari. Il popolo non è sempre Bue!

Anonimo ha detto...

Il fatto però che non sia stata ancora approvata la variante del compartone ed il relativo PUC né di conseguenza sottoscritta la convenzione con il privato lascia in realtà dei grandi spazi di manovra al Comune.
La sentenza dice che è possibile cambiare una destinazione d'uso (da edificabile ad agricola) anche se è stata già firmata la convenzione e la lottizzazione è in stadio avanzato e sono stati pagati gli oneri di urbanizzazione.
Tanto più direi che questo è possibile nel caso del compartone dove il processo decisionale è ancora tutto aperto.